BGH: Ersterrichtungsanspruch im WEG: Erweiterung bei steckengebliebenen Bauten

Sachverhalt

Die Kläger sind Mitglieder einer GdWE und Sondereigentümer zweier Dachgeschosswohnungen eines steckengebliebenen Bauträgerobjekts. Zur Fertigstellung ist eine Dachanhebung mit Abrissarbeiten erforderlich. Die Beklagte war bereits 2019 zur plangerechten Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums verurteilt worden; 2021 erhielten die Kläger eine weitere Baugenehmigung.

In der Versammlung vom 20.09.2022 scheiterten ihre Anträge, ihnen auf eigene Kosten den Einbau von sechs gartenseitigen Dachflächenfenstern zu gestatten und klarzustellen, dass zur Erstherstellung auch Zwischenwände, Elektroinstallation sowie der Anschluss an die Heizzentrale nebst Heizkörpern gehören. Die Beschlussersetzungsklagen blieben zunächst erfolglos.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH stellt klar: Der Ersterrichtungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers ist bei steckengebliebenen Bauten nicht auf Gemeinschaftseigentum beschränkt. Im räumlichen Bereich der Sondereigentumseinheit umfasst er auch innenliegende nichtragende Wände in verputzter Form, die unter Putz verlegten Leitungen sowie den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung mit Zuleitungen und Heizkörpern – unabhängig von der dinglichen Zuordnung.

Die Grenzen: Die GdWE schuldet keinen vollständigen Innenausbau (insb. Bad, Küche). Bestehen erfolgversprechende vertragliche Ansprüche gegen Bauträger oder Insolvenzverwalter, geht dieser Weg vor; dann scheidet eine Inanspruchnahme der GdWE aus. Über die Dachflächenfenster muss das Berufungsgericht nach Zurückverweisung erneut entscheiden; maßgeblich ist, ob sich andere Eigentümer verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können.

Folgen für die Praxis

Die Entscheidung erweitert den klassischen Erstherstellungsanspruch funktional auf bestimmte Bauteile des Sondereigentums. Für steckengebliebene Bauten bedeutet dies:

• Die GdWE muss bei der Erstherstellung auch nichttragende Innenwände, unter Putz geführte Leitungen und Heizungsanschlüsse berücksichtigen.
• Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind von allen zu tragen, die sondereigentumsbezogenen Teile (Wände, Leitungen, Heizkörper) kostenmäßig vom betroffenen Eigentümer.

Damit wird eine praktikable Fertigstellung ermöglicht, ohne andere Eigentümer finanziell zu überfordern. Zugleich hebt der BGH hervor, dass bauliche Veränderungen schon vor vollständiger Fertigstellung beschlossen oder durch Gestattungsbeschluss legitimiert werden können, um sie frühzeitig in die Ausführung der Gewerke zu integrieren.

Fazit

Die Entscheidung stärkt Wohnungseigentümer bei steckengebliebenen Bauträgerobjekten und zwingt GdWE und Verwaltungen, den erweiterten Ersterrichtungsanspruch in der Sanierungs- und Beschlusspraxis mitzudenken. Der Innenausbau bleibt jedoch Sache des jeweiligen Eigentümers; vertragliche Ansprüche gegen Dritte bleiben vorrangig.

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