BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 - VIII ZR 228/23
Mit Urteil vom 28. Januar 2026 (Az.: VIII ZR 228/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt: Ein Mieter darf seine Wohnung nicht gewinnbringend untervermieten. Zulässig ist die Untervermietung nur, soweit sie der Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Kosten dient.
Der Mieter einer seit 2009 angemieteten Zweizimmerwohnung in Berlin zahlte zuletzt eine Nettokaltmiete von 497,35 Euro. Für einen Auslandsaufenthalt erhielt er die Erlaubnis zur Untervermietung von Juli 2018bis Januar 2020.
Als sich der Aufenthalt verlängerte, vermietete er die Wohnung ab Februar 2020 ohne erneute Erlaubnis an zwei Untermieter weiter – zu einer Nettokaltmiete von 962 Euro zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen (insgesamt 1.100 Euro). Die Untermiete lag damit mehr als doppelt so hoch wie seine eigene Miete. Die Vermieterin mahnte ab und kündigte das Mietverhältnis im Februar 2022.
Der BGH bestätigte die Kündigung und verneinte einen Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis nach § 553Abs. 1 BGB.
Nach Auffassung des BGH kann der Wunsch, die eigenen Mietaufwendungen zu verringern, grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung begründen – unabhängig davon, ob der Mieter wirtschaftlich darauf angewiesen ist. Zulässig ist daher eine Untervermietung, die die eigenen Kosten (Miete, Betriebs‑ und Heizkosten) deckt.
Die Grenze ist jedoch überschritten, wenn der Mieter mit der Untervermietung Gewinne erzielen will. Eine über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung ist vom berechtigten Interesse des § 553 Abs. 1 BGB nicht umfasst. Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung bleibt dem Eigentümer vorbehalten. Im entschiedenen Fall lag die Untermiete deutlich über den eigenen Kosten des Mieters – der Überschuss stellte einen unzulässigen Gewinn dar.
Für Mieter:
Ein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung besteht nur, wenn einberechtigtes Interesse vorliegt, insbesondere zur Kostendeckung. Die Untermietedarf nicht über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen. Werohne Erlaubnis gewinnbringend untervermietet, riskiert eine (fristlose)Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung.
Für Vermieter:
Vermieter müssen eine Untervermietung nicht dulden, wenn diese dem Mieter einen Gewinn verschafft. In solchen Konstellationen kann eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung wirksam sein.
Für Untermieter:
Die Entscheidung wirkt überhöhten Untermieten entgegen. Gleichzeitig sollten Untermieter beachten, dass der Hauptmieter unter Umständen gar nicht zur Untervermietung berechtigt ist - mit entsprechenden Risiken für das Untermietverhältnis.
Der BGH zieht eine klare Linie: Untervermietung ja – aber nur zur Deckung der eigenen Kosten. Gewinnorientierte Untervermietungen werden vom gesetzlichen Anspruch nach § 553 BGB nicht erfasst und können den Bestand des Mietverhältnisses gefährden.
Wir helfen Ihnen gerne weiter – lassen Sie sich unverbindlich beraten.