Am 29. April 2026 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf „Mietrecht II“ beschlossen. Er zielt darauf ab, den Mieterschutz zu stärken, die Mietpreisbremse praxistauglicher zu machen und Vermietern zugleich mehr Rechtssicherheit zu geben. Im Mittelpunkt stehen insbesondere möbliertes Wohnen, Indexmietverträge, Kurzzeitmietverträge, die Schonfristzahlung und Kleinmodernisierungen.
1. Möbliertes Wohnen: Klare Regeln für den Möblierungszuschlag
Bisher gab es keine gesetzlichen Vorgaben zur Höhe des Möblierungszuschlags, und er musste im Mietvertrag nicht gesondert ausgewiesen werden. Das nutzten manche Vermieter, um faktisch die Mietpreisbremse zu umgehen.
Was ist geplant?
- Angemessener Möblierungszuschlag
Die ortsübliche Vergleichsmiete kann künftig um einen Möblierungszuschlag erhöht werden. Angemessen soll ein Zuschlag sein, wenn er monatlich höchstens 1 % des Zeitwerts der Möbel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beträgt. - Vermutung der Angemessenheit
Bei voll ausgestatteten Wohnungen wird vermutet, dass ein Möblierungszuschlag bis zu 10 % der Miete für den unmöblierten Wohnraum angemessen ist.
Beispiel: Bei einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro gelten bis zu 100 Euro Möblierungszuschlag als angemessen. - Ausweispflicht im Vertrag
Der Möblierungszuschlag muss gesondert ausgewiesen werden. Geschieht dies nicht, gilt die Wohnung rechtlich als unmöbliert vermietet – mit entsprechenden Konsequenzen für die Miethöhe und die Mietpreisbremse.
Bedeutung in der Praxis
- Für Mieter: Mehr Transparenz, bessere Kontrolle über überhöhte Möblierungszuschläge.
- Für Vermieter: Klare Berechnungsgrundlagen und weniger Risiko, die Mietpreisbremse zu verletzen.
2. Indexmieten: Deckel bei hoher Inflation
Indexmietverträge koppeln die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Bei hoher Inflation konnte dies bislang zu deutlichen Sprüngen führen – die Mietpreisbremse begrenzt nur die Ausgangsmiete, nicht die spätere Indexanpassung.
Was ist geplant?
In angespannten Wohnungsmärkten soll gelten:
- Steigt der Preisindex in einem Jahr um mehr als 3 %, bleibt künftig die Hälfte des darüber hinausgehenden Teils unberücksichtigt.
- Beispiel: Erhöhung des Index um 5 %
→ 3 % werden voll angesetzt, die übrigen 2 % nur zur Hälfte (1 %)
→ die Miete darf um 4 % statt 5 % steigen. - Die Landesregierungen können solche Gebiete per Rechtsverordnung für bis zu fünf Jahre festlegen.
Bedeutung in der Praxis
- Für Mieter: Schutz vor übermäßigen Indexerhöhungen in Zeiten hoher Inflation.
- Für Vermieter: Indexmiete bleibt möglich, wird aber in Ausnahmephasen begrenzt.
3. Kurzzeitmietverträge: klare zeitliche Grenze
Kurzzeitmietverhältnisse zum „vorübergehenden Gebrauch“ sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Die Abgrenzung zum normalen Mietverhältnis war bisher unscharf.
Was ist geplant?
- Regelzeitraum: Kurzzeitmietverträge sollen grundsätzlich auf bis zu 6 Monate begrenzt werden.
- Verlängerung: Eine Verlängerung auf insgesamt bis zu 8 Monate ist möglich, wenn sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf abzeichnet.
- Besonderer Anlass: Voraussetzung ist ein konkreter besonderer Anlass beim Mieter (z.B. projektbezogener Aufenthalt, Übergangslösung).
Bedeutung in der Praxis
- Für Mieter: Schutz davor, faktisch dauerhaft zu „Kurzzeitmietkonditionen“ ohne Mietpreisbremse zu wohnen.
- Für Vermieter: Bessere Abgrenzung zwischen Kurzzeit- und Dauervermietung, weniger Risiko der Fehlqualifikation.
4. Schonfristzahlung: Rettungsanker auch bei ordentlicher Kündigung
Zahlt der Mieter Mietrückstände innerhalb der Schonfrist vollständig nach, wird eine fristlose Kündigung bisher unwirksam. Vermieter erklären in der Praxis aber häufig gleichzeitig eine ordentliche Kündigung, die durch die Nachzahlung nicht berührt wird.
Was ist geplant?
- Die Schonfristzahlung soll künftig einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs beseitigen.
- Die mieterschützenden Regelungen zur fristlosen Kündigung (Nachholrecht, Schonfrist) werden auf die ordentliche Kündigung übertragen.
- Die Schonfrist endet einheitlich zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage.
Bedeutung in der Praxis
- Für Mieter: Realistische Chance, das Mietverhältnis trotz Zahlungsrückstands durch vollständige Nachzahlung zu retten.
- Für Vermieter: Klarer Rechtsrahmen, wann das Mietverhältnis trotz Klage und Kündigung weiterbesteht.
- Für öffentliche Stellen: Größerer Anreiz, Mietschulden zu übernehmen, da die Wohnung eher erhalten bleibt.
5. Kleinmodernisierungen: höhere Grenze für das vereinfachte Verfahren
Das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB erleichtert die Berechnung von Mieterhöhungen bei kleineren Modernisierungen. Aufgrund gestiegener Bau- und Handwerkerkosten ist die bisherige Wertgrenze faktisch zu niedrig.
Was ist geplant?
- Die Wertgrenze wird von 10.000 Euro auf 20.000 Euro angehoben.
- Liegen die geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale bei höchstens 20.000 Euro, kann der Vermieter die Mieterhöhung weiterhin im vereinfachten Verfahren berechnen.
Bedeutung in der Praxis
- Für Vermieter: Mehr Maßnahmen fallen unter das vereinfachte Verfahren, weniger Aufwand bei der Berechnung.
- Für Mieter: Bessere Nachvollziehbarkeit der Mieterhöhung, weil das vereinfachte Regelwerk zur Anwendung kommt.
Verfahrensstand und Ausblick
Der Entwurf „Mietrecht II“ befindet sich nach Kabinettsbeschluss jetzt im parlamentarischen Verfahren. Er ist Teil eines größeren Pakets zum Mietrecht; die Mietpreisbremse wurde bereits verlängert. Weitere Änderungen im Mietrecht sind angekündigt und können einzelne Punkte noch verändern.
Fazit
Der Gesetzentwurf "Miete II" enthält eine Reihe von Maßnahmen, die darauf abzielen, den Mieterschutz zu stärken und die Mietpreisbremse wirksamer durchzusetzen. Gleichzeitig werden berechtigte Interessen der Vermieterseite berücksichtigt, etwa durch die Anhebung der Wertgrenze für Kleinmodernisierungen. Die Neuregelungen schaffen mehr Rechtssicherheit und Transparenz im Mietrecht. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich mit den geänderten Regelungen vertraut machen, um ihre Rechte und Pflichten künftig besser einschätzen zu können.
