BGH: Unerlaubte bauliche Veränderungen des Mieters

Sachverhalt

Die 82‑jährige Beklagte bewohnt seit 1972 eine Dreizimmerwohnung, inzwischen mit ihrem Sohn. Der Mietvertrag sieht vor, dass bauliche Veränderungen nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig sind.

Die Klägerin erwarb das Haus 2019 und stellte bei einer Besichtigung 2021 verschiedene ohne ihre Zustimmung vorgenommene Umbauten fest (u.a. Badmodernisierung, Trockenbauwand, Unterdecke mit Beleuchtung, Entfernung der Wand zwischen Küche und Wohnzimmer). Sie mahnte die Mieter ab, verlangte Rückbau und kündigte mehrfach fristlos, hilfsweise ordentlich – gestützt auf die ungenehmigten Umbauten und angeblich unzutreffende Zeitangaben der Mieter zu den Maßnahmen. Amts- und Landgericht wiesen die Räumungsklage ab.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH sah keinen Kündigungsgrund und beabsichtigte, die Revision gem. § 552a ZPO zurückzuweisen; das Verfahren endete durch Rücknahme der Revision.

Kernpunkte:

• Ob ungenehmigte bauliche Veränderungen oder verweigerter Rückbau eine Kündigung rechtfertigen, hängt von der Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls ab; eine allgemeine Regel gibt es nicht.
• Im konkreten Fall sprachen gegen die Kündigung insbesondere:
  • die außergewöhnlich lange Mietdauer (fast 50 Jahre),
  • frühere umfangreiche, vom damaligen Vermieter genehmigte Umbauten auf Kosten der Mieter,
  • dass Teile der beanstandeten Maßnahmen lediglich den Austausch früherer Einrichtungen betrafen.

Falsche Zeitangaben der Mieter im Prozess begründen nur dann einen Kündigungsgrund, wenn sie nach Schwere und Folgen eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen. Die hier erfolgte Falschdatierung war objektiv nicht geeignet, die Prozesslage entscheidend zu verbessern, und reichte daher nicht für eine Kündigung.

Folgen für die Praxis

• Grundsatz: Mieter haben keinen Anspruch, bauliche Veränderungen vorzunehmen; eine Erlaubnis liegt im Ermessen des Vermieters, darf aber nicht missbräuchlich verweigert werden.
• Kündigung wegen Umbau: Eigenmächtige Umbauten rechtfertigen nicht automatisch eine (fristlose oder ordentliche) Kündigung. Maßgeblich sind u.a. Mietdauer, frühere Zustimmungen, Investitionshöhe, Art und Intensität des Eingriffs.
• Prozessverhalten: Unrichtige Angaben des Mieters im Prozess tragen eine Kündigung nur bei gravierender Verletzung der Wahrheitspflicht; bloß einmalige, objektiv wenig relevante Falschangaben genügen nicht.
• Praxisempfehlung:
  • Vermieter sollten vor Kündigung sorgfältig abwägen und ggf. primär auf Rückbau bzw. Schadensersatz setzen.
  • Mieter sollten bauliche Änderungen nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung vornehmen, können aber bei sehr langer Mietdauer und eigenen Investitionen von einer für sie günstigen Interessenabwägung profitieren.

Fazit

Die Entscheidung unterstreicht, dass eigenmächtige bauliche Veränderungen zwar vertragswidrig sind, ihre Kündigungsrelevanz aber im Lichte der Gesamtumstände – insbesondere bei langjährigen Mietverhältnissen mit genehmigten Vorinvestitionen des Mieters – deutlich relativiert sein kann.

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