BGH, Urteil vom 17.07.2026
Wohnungseigentümer wollten auf ihrem Balkon einer Klimaanlage installieren. Ihr Antrag auf Gestattung wurde in der Eigentümerversammlung abgelehnt. Daraufhin erhoben sie Beschlussersetzungsklage.
Während das Amtsgericht die Klage zunächst abwies, gab das Landgericht Berlin II den Eigentümern Recht. Es ersetzte den ablehnenden Beschluss durch eine Gestattung, verbunden mit Vorgaben zur Ausführung und zum Betrieb des Geräts. Die Gemeinschaft legte Revision ein.
Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Landgerichts bestätigt und die Revision zurückgewiesen.
Der Einbau einer Klimaanlage stellt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar und bedarf daher grundsätzlich eines Beschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG. Da Klimaanlagen keine privilegierten Maßnahmen im Sinne von § 20 Abs. 2 WEG sind, richtet sich der Anspruch nach § 20 Abs. 3 WEG: Die Gemeinschaft muss die Maßnahme gestatten, sofern andere Eigentümer nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Der BGH betont, dass die Interessen aller Beteiligten abzuwägen sind. Dabei sind sowohl das Eigentumsrecht der übrigen Wohnungseigentümer als auch das Interesse des bauwilligen Eigentümers an einer zeitgemäßen Nutzung seiner Wohnung zu berücksichtigen.
Bloß mögliche Geräuschimmissionen stehen einer Gestattung regelmäßig nicht entgegen. Entscheidend ist, ob bereits im Vorfeld feststeht, dass unzumutbare Beeinträchtigungen zu erwarten sind. Bei einem für den deutschen Markt zugelassenen Gerät, das die Grenzwerte der TA Lärm einhalten kann, ist dies grundsätzlich nicht der Fall. Die Gemeinschaft darf die Gestattung allerdings mit sachgerechten Auflagen verbinden, etwa zu Betriebszeiten, Betriebsmodus oder Schallschutzmaßnahmen.
Optische Gesichtspunkte, eine behauptete Wertminderung benachbarter Wohnungen oder allgemeine Bedenken zur Statik reichten im entschiedenen Fall nicht aus, um die Gestattung zu verweigern.
Die Entscheidung stärkt einzelne Wohnungseigentümer: Eine ablehnende Mehrheit kann den Einbau einer Klimaanlage nicht allein deshalb verhindern, weil sie die Maßnahme nicht wünscht.
Die Gemeinschaft muss vielmehr prüfen, ob konkrete und erhebliche Nachteile für andere Eigentümer zu erwarten sind. Pauschale Befürchtungen genügen nicht. Umgekehrt bedeutet dies keinen Freibrief: Die Ausführung der Anlage und ihre Nutzung dürfen durch Beschluss angemessen geregelt werden. Denkbar sind insbesondere Vorgaben zu Geräuschwerten, Betriebszeiten, dem Nachtbetrieb, der Verkleidung des Außengeräts und einer fachgerechten Montage.
Treten nach dem Einbau tatsächlich unzumutbare Geräusche oder andere Beeinträchtigungen auf, bleiben Abwehransprüche der betroffenen Eigentümer bestehen. Auch die Gemeinschaft kann dann ergänzende Nutzungsregelungen beschließen.
Der Einbau einer Klimaanlage kann grundsätzlich auch gegen den Mehrheitswillen der Gemeinschaft durchgesetzt werden. Voraussetzung ist, dass keine konkret absehbaren, unzumutbaren Beeinträchtigungen für andere Wohnungseigentümer entstehen. Die Gemeinschaft kann die Gestattung jedoch durch verhältnismäßige Auflagen rechtssicher ausgestalten.
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