BGH klärt: Wer entscheidet über die Balkonsanierung trotz vereinbarter Erhaltungslast?

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentumsanlage mit zahlreichen Balkonen kam es zu erheblichen Schäden: Durch Korrosion drohten Teile abzustürzen, die darunterliegende Grünfläche wurde aus Sicherheitsgründen gesperrt.

Die Teilungserklärung enthielt eine typische Klausel: Nach § 5 Abs. 1 Nr. 2 sind Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch eines Wohnungseigentümers bestimmt sind, von diesem auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen.

Die Gemeinschaft beauftragte einen Sachverständigen, der drei Sanierungsvarianten vorschlug. In der Eigentümerversammlung vom 2. Juli 2022 wurden jedoch alle Varianten abgelehnt – es erfolgte kein Sanierungsbeschluss. Ein Wohnungseigentümer focht die ablehnenden Beschlüsse an und verlangte zudem die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses, der die Balkonsanierung durch die Gemeinschaft vorsieht. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab mit der Begründung, die Gemeinschaft sei wegen der Kostenübertragung nicht zuständig.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH hat diese Auffassung korrigiert und der Klage stattgegeben. Die zentrale Aussage:

• Eine Vereinbarung, die die Erhaltung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums (z.B. Balkone) auf einzelne Wohnungseigentümer überträgt, verlagert nur die Kostenlast,
• sie ändert nichts an der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.

Die Verwaltung und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist zwingende Aufgabe der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG). Diese Kompetenz kann durch Vereinbarung nicht vollständig entzogen werden.

Der BGH unterscheidet damit klar:

• Kostenebene: Die Teilungserklärung kann wirksam anordnen, dass der jeweilige Sondereigentümer die Kosten für „seinen“ Balkon trägt – auch dann, wenn die Gemeinschaft die Maßnahme beschließt und ausführt.
• Entscheidungsebene: Die Gemeinschaft behält die Beschlusskompetenz über das „Ob“ und die grundlegende Art der Erhaltungsmaßnahme. Ein Eigentümer mit übertragener Erhaltungspflicht nimmt damit eine originäre Aufgabe der Gemeinschaft wahr; dies schließt ein Tätigwerden der Gemeinschaft aber nicht aus.

Im konkreten Fall war ein Grundlagenbeschluss zu ersetzen, wonach die Balkone durch die Gemeinschaft erneuert werden müssen. Die Auswahl der konkreten Ausführungsvariante blieb der Gemeinschaft vorbehalten. Angesichts der gravierenden Schäden, der Gefahrenlage und des erforderlichen koordinierten Vorgehens bestand eine Pflicht der Gemeinschaft zum Tätigwerden. Die ablehnenden Beschlüsse wurden für ungültig erklärt.

Folgen für die Praxis

Die Entscheidung bringt Klarheit für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter und Berater:

• Kostenübertragung bleibt wirksam: Klauseln, wonach einzelne Eigentümer die Erhaltungskosten für Balkone, Terrassen oder Loggien tragen, gelten weiter. Die Kostenverteilung folgt aus der Teilungserklärung, auch bei gemeinschaftlich beschlossenen Maßnahmen.
• Beschlusskompetenz bleibt bei der Gemeinschaft: Trotz Kostenübertragung ist die Gemeinschaft befugt – und bei Schaden oder Gefahrenlage sogar verpflichtet –, Erhaltungsmaßnahmen zu beschließen und durchzuführen. Sie darf sich nicht mit dem Hinweis auf die „Privatsache Balkon“ untätig halten.
• Pflicht zum koordinierten Vorgehen: Müssen mehrere Balkone saniert werden oder drohen Schäden für übriges Gemeinschaftseigentum, andere Eigentümer oder Dritte, ist ein gemeinschaftlicher Beschluss regelmäßig erforderlich. Einzelaktionen der betroffenen Eigentümer genügen oft nicht.
• Rechtsschutz bei Sanierungsstau: Wohnungseigentümer können bei verweigerter Beschlussfassung gerichtlich durchsetzen, dass die Gemeinschaft tätig wird. Das ist insbesondere relevant, wenn die praktische Durchführung einer Einzelmaßnahme (Gerüst, Bauablauf, Koordination) für den einzelnen Eigentümer nicht zumutbar ist.
• Hinweise für Verwalter: Verwalter müssen künftig stärker trennen zwischen
  • „Wer zahlt?“ (Kostenfolge aus der Teilungserklärung) und
  • „Wer entscheidet?“ (Beschlusskompetenz der Gemeinschaft).
    Die Verantwortung der Gemeinschaft für den baulichen Gesamtzustand und für Verkehrssicherungspflichten bleibt bestehen.

Fazit

Der BGH stärkt die Rolle der Gemeinschaft bei der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums: Kostenregelungen in der Teilungserklärung können die finanzielle Last verschieben, nicht aber die originäre Verwaltungs- und Entscheidungskompetenz der Gemeinschaft verdrängen. Für die Praxis bedeutet dies: Bei gravierenden Mängeln und Gefahrenlagen an Balkonen muss die Gemeinschaft handeln – und zwar auch dann, wenn die betroffenen Eigentümer die Kosten am Ende allein tragen.

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